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■フェイバリッチタワー品川(中古)■元祖「湾岸戦争」頃の物件の行く末は?

フェイバリッチタワーのご紹介です。

ネーミングからはどこが売主なのか分からない本物件ですが、
伊藤忠都市開発とフジ都市開発
が共同売主となって分譲されたタワーマンションです。
フジ都市開発は、静岡県内に本社を置くデベロッパーです。
いつも新幹線に乗った時に、静岡駅前にタワマンが建築されていることに気になっていたのですが、そのタワマンである
プレミアムタワー静岡
という物件を販売しているのが、フジ都市開発のようです。

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2013年以降、新豊洲や勝どき、晴海など、2020年の東京オリンピック会場周辺の開発が賑わっており、「湾岸ブーム」が続いています。

2004年9月記事によると、
"マンション購入術/人気テーマのマンション購入
ここまで来たか! 首都圏マンション湾岸戦争 クルーザー付きマンション登場!?
タワーマンションの大量供給が続く東京湾岸エリアに、クルーザー付きマンションが登場しました。総戸数2000戸超と規模の大きさでも注目を集めているマンションには、どんな共用施設が計画されているのでしょうか。"
とあり、ワールドシティタワーズが紹介されています。

本物件であるフェイバリッチタワーも、「湾岸戦争」頃の2006年築となっています。
本物件がある港南地域には、今では考えられない価格でタワーマンションが分譲されており、定期借地権ではありますが、「シティタワー品川」は、数百倍もの倍率がつきました。

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201405290839268c7.jpg

施工は、竹中工務店です。
竹中工務店らしい荘厳さ、は他の物件に比べて少ないですが、飽きのこないファサードは素敵です。
100年コンクリートを採用しているほか、制振構造になっています。
この辺りの地盤は、埋立地ではあるものの、埋立地の中では初期(明治〜)のころのものであり、他の埋立地との比較では、安心できる方でしょう。

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東京都 港区 港南3丁目
価格 5,990 万円
山手線「品川」駅 徒歩11分
京浜東北・根岸線「品川」駅 徒歩11分
横須賀線「品川」駅 徒歩11分
管理費等 15,400円/月 修繕積立金 13,400円/月
その他費用 インターネット常時接続(月額1,260円)/組合費(月額100円)/配信設備利用料(月額495円)/マルチICカード使用料(月額273円)
専有面積 78.85㎡(約23.85坪)
間取り2SLDK
築年月 2006年10月 築(平成18年10月) 階数/階建 6階/地上31階建
向き 南 バルコニー面積 15.9㎡
建物構造 RC造 総戸数 223戸
管理会社 伊藤忠アーバンコミュニティ(株) 管理方式 日勤

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2014052908392881e.jpg

間取りは、2SLDK、78.85平米となっています。
この価格帯の新築では、最近お目にかからないゆとりの造りですね。

DENは、3畳ありますから、単に収納として使うより、ちょっとした書斎として使うことができる広さです。
窓側の柱が若干室内に食い込んでいますが、それほど大きくありません。
居室形状は、やや縦長の感があり、かつ、全てのベッドルームがリビングインとなっている点は、残念です。

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価格は、5990万円。
新築時の売り出し価格は
4538万円
との情報に接しました。

スゴイですね、分かってはいましたが、何だか当時買えなかった自分に腹が立つ思いになります笑
シティタワー品川なんかは、もっと含み益が出ているんでしょうね。
ただ、現状の品川駅の持つポテンシャルを考えると、もはや新築当時の価格で販売されることはないでしょう。
築20年前後でも、5000万円前後で取引されているのではないでしょうか。

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マンションPERです。
同じフェイバリッチタワーで、
13階 3LDK 77.47m² が 24.6万円
で貸し出されています。
本物件は、6階ですから、若干保守的に見積もり、想定賃料を
23.5万円
としますと、
マンションPER=21.24
となりました。

※マンションPERとは(東京カンテイ提唱)
分譲マンションの価格が、同じ駅勢圏の分譲マンション賃料の何年分に相当するか求めた値。
マンションPER=マンション価格÷(月額賃料×12)
一般にマンションPERが低れば収益性が高い。
2013年の新築マンションPERは首都圏平均で23.98。


中古物件としては、あまりお買い得感はなく、また、新築時の価格を見ると、腰が引けてしまいます。
しかし、ここ数年ウオッチしているのですが、この価格帯での港南地区のマンションの出物がすっかり減っています。
どの地区についても言えるかもしれませんが、港南地区で6000万円前後であれば、5〜6件は在庫があったものです。
在庫も払底している中、強気の値付けのこの物件が早々に売れてしまうのか、注目したいところです。


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